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什么是“买卖不破租赁”
时间:2015-01-29 19-51-41 来源:滨海新区律师咨询 发布人:赵治国律师 点击:114 次
最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定,私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。 《合同法》第229条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变
  最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定,私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。  
  《合同法》第229条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。  
  《解释》第20条规定,“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:  
  (一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;  
  (二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”  
  根据上述规定,“买卖不破租赁”是指租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力,原租赁合同对承租人和新房主继续有效,承租人有权请求房屋受让人继续履行原租赁合同。  
  但是,“买卖不破租赁”受到约定限制和法定限制:  
  ①当事人另有约定除外:“买卖不破租赁”受当事人另有约定限制;  ②事先抵押权限制:受房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的,“买卖不破租赁”受限制;  
  ③事前查封限制:房屋在出租前已被人民法院依法查封的,“买卖不破租赁”受限制。  
  【提示】
  “买卖不破租赁”受到事先抵押权、事前查封和当事人约定的限制。
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