婚后个人财产购买房屋，离婚时应认定为个人财产

【理论分析】
　　从现行婚姻法的内容来看，对于夫妻一方个人财产在婚后所产生的收益问题存在规定上的缺失。收益一般包括生产经营性收益、投资收益、知识产权收益、孳息、自然增值等，婚姻法本身明确了生产、经营的收益和知识产权的收益归夫妻共同所有，而《婚姻法解释(二)》中明确了一方以个人财产投资取得的收益属于“其他应当归共同所有的财产”，《婚姻法司法解释(三)》则明确了孳息和自然增值的个人财产属性。
　　投资是资本的货币化，投资收益是资本产生的剩余价值，带有风险性、不确定性和主观性，投资收益的这些特性与孳息形成了鲜明的对比。
　　孳息是通过自然的规律或法律的规定产生的收益。孳息和投资相比最突出的特性在于“定期性”，通常按法律的规定或法律关系即可定期地获得收益。
　　法律意义上孳息是原物派生的，是指由原物所产生的额外收益。我国《物权法》第116条规定：“天然孳息，由所有权人取得;既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得;没有约定或约定不明确的，按照交易习惯取得。”法定孳息一般按持续的时间来收取。《合同法》第163条也有关于孳息的规定，即“标的物在交付前产生的孳息，归出卖人所有，交付后产生的孳息，归买受人所有”。
　　《婚姻法解释(三)》中关于“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产”的规定，之所以引起一些争议，根源在于对“孳息”的解释不尽相同，我国法律又对“孳息”的概念未作规定。
　　我们认为，“收益”一般来说是“孳息”的上位概念，收益包括孳息但远远超出孳息的范围。《婚姻法解释(三)》中的“孳息”一词应作限缩解释，专指非投资性、非经营性的收益。投资、经营收益与孳息收益的不同之处在于具有风险性、不确定性和主观性的特点。如一方婚前所有果园中的果树，婚后由夫妻共同劳动、管理，该果树所结果实就不能简单认定属于天然孳息。从我国现有法律法规的内容来看，将“人工孳息”归于婚姻法中的生产、经营性收益，可能更为合理合法。
　　增值，可以分为自然增值(被动增值)和主动增值。如果物和权利价格的提升是基于人为努力而产生的，应当属于主动增值，原则上按照夫妻共同财产处理。《婚姻法解释(三)》实际上对夫妻一方个人财产在婚姻关系存续期间的增值，是以该增值所基于的主观能动性行为或客观被动性行为作为划分标准，强调了客观被动性的自然增值属于一方的个人财产。之所以司法解释条文中没有出现“主动增值”的字眼，主要考虑到主动增值的原因包括进行生产、经营或者投资行为等，有些概念是交叉重合的。该司法解释采用规定孳息、自然增值除外的方法，便于法官具体操作及统一裁量尺度。
　　夫妻一方个人财产在婚姻关系存续期间的自然增值，是指该增值的发生因通货膨胀或市场行情的变化而致，与夫妻一方或双方的协作劳动、努力或管理等并无关联。比如夫妻一方个人婚前所有的房屋、古董、字画、珠宝、黄金等，在婚姻关系存续期间因市场价格上涨而产生的增值，由于抛售后的增值是基于原物交换价值的上升所致，是不以人的意志为转移的市场行为作用的结果，仍应依原物所有权归属为个人所有，该部分增值认定为一方的个人财产。
　　由于购买房屋具有投资和自住两种功能，对一方用婚前财产婚后购买房产所带来的收益，需要区分是投资购房还是家庭居住。在将婚前房产用于非自住的投资用途时，另一方有权主张其投资收益。　　一方婚前个人房产婚后变卖，双方又添加若干夫妻共同财产购买新的房产，离婚时应考虑婚前房产变卖价款在新购房产价款中所占的比例，公平合理地予以分割。
　　一方用自己个人所有的房产作为家庭共同生活的居住用房，婚姻关系存续期间，因种种原因将该房屋出售后另购住房，仍然用于家庭自住，如果夫妻共同资金或另一方个人资金的再投入，离婚时对于出售房屋所带来的增值收益，应当认定为一方的个人财产。
　　【最高人民法院民一庭意见】
　　一方婚后用个人财产购买房屋，离婚时该房屋属于“个人财产的替代物”，应认定为个人财产，其自然增值也属于个人财产;一方个人所有的房屋婚后用于出租，其租金收入属于经营性收入，应认定为夫妻共同财产。